Арендные ставки любят счет

Ставки  аренды  в  бизнес-центрах  разного  уровня  комфортности часто оказываются   практически   одинаковыми. Владельцы   офисов   обычно мотивируют  это  тем,  что  предлагают  дополнительные  преимущества и услуги.  Задача  арендатора  –  не  поверить  на  слово  и еще раз все пересчитать самому.

Границы   арендных   ставок,   разделяющие  бизнес-центры  на  классы, достаточно  условны.  Так,  переход  бизнес-центров  класса  «А» в «В» наблюдается  в  пределах $480-540 за м2 в год, а для классов «В» и «С» пограничный диапазон ставок еще более широк – от $272 и до 380.

Доллар спорит с евро и у.е.

Как  полагают  в  брокерской  компании  London Consulting & Management  Company   (LCMC),   при   поиске   офиса   стоит   обратить   внимание непосредственно  на  расчеты  арендных  ставок.  Сегодня управляющие и собственники   используют  несколько  приемов  для  снижения  валютных рисков.  Постепенно  переводят  договоры  аренды с долларовой ставки в евро,   применяют   в  качестве  условной  единицы  значение  среднего арифметического  между  значениями  курсов доллара и евро, либо просто указывают  нижнюю  границу для курса доллара не ниже 30 рублей. Причем часть  арендаторов в одном и том же бизнес-центре может рассчитываться с управляющим в долларах, другая одновременно – в евро.

По оценкам брокеров, если пару лет назад более двух третей арендаторов офисных  помещений  в  бизнес-центрах  класса  «В»  рассчитывались   в долларах,  то  в  первом  полугодии  2005  года их доля сократилась до 36,4%.  Впрочем,  лишь около 14% бизнес-центров используют европейскую валюту,  огда  как доля тех, кто проводит расчеты в у.е., значительно увеличилась.

«Бизнес-центры   класса  «С»  также  заметно  изменили  свою  политику расчетов  с  арендаторами  за  два  последних  года, – говорит Дмитрий Золин, директор по развитию LCMC. – Более четверти из них предпочитают производить   свои   расчеты  в  евро.  Управляющие  подобных  офисных комплексов  более  активно  применяют  рублевый  эквивалент.  Учитывая нестабильную  ситуацию  на  валютном  рынке, можно не сомневаться, что эксперименты с выбором денежных единиц будут продолжаться и далее».

По ставке и отдельно

Арендные   ставки,  предлагаемые  большинством  бизнес-центров,  могут включать  в  себя  коммунальные  платежи,  НДС,  расходы  на  уборку и обслуживание  мест  общего  пользования  и много других полезных услуг (см.   таблицу).   Безусловно,   все  включенные  услуги  должны  быть перечислены  в договоре аренды. По оценкам LCMC, с начала года заметно увеличилось  количество  бизнес-центров  класса  «В»,  учитывающих при расчете  ставки  НДС,  и  уменьшилось  количество  тех,  что  включают стоимость  услуг  Reception.  Если же говорить о бизнес-центрах класса «С»,   то   они   стали  чаще  включать  в  стоимость  арендной  платы видео-наблюдение.  К  дополнительным  услугам,  предоставляемым       в бизнес-центрах   за   отдельную   плату,  относятся  оплата  мобильных телефонов,   услуги   по   печати,   полиграфия,  фотоуслуги,  продажа канцтоваров,  автоматы  по  продаже  кофе  и напитков, аптечный киоск, мойка      автомобилей,      оформление      виз      и     паспортов, спортивно-оздоровительные и развлекательные комплексы, служба доставки  документов и пакетов.

«Сегодня,  когда  на рынок выводятся новые проекты, – замечает Дмитрий Золин,  –  арендатору  не  лишним будет поинтересоваться, в каком виде сдаются в аренду офисные помещения – с чистовой или черновой отделкой. Большинство объектов как раз сдается со стандартной чистовой отделкой, хотя,   например,   для  крупной  компании,  где  решения  о  переезде планируются загодя, а планировка и отделка офиса должна производится в соответствии  с  корпоративными стандартами и стилем, предпочтительнее офис  с черновой отделкой. Однако и в том случае, когда за счет аренды крупных офисных блоков компания может получить скидку, следует заранее оговорить  с  арендодателем  пропорции, в которых могут быть зачтены в арендную плату проводимые улучшения офисных площадей». 

---

Источник: Предприниматель Петербурга