Ипотека: успеть получить до кризиса

На данном этапе продолжить развитие ипотечного кредитования помогут поправки в закон о банках и банковской деятельности, которые изменяют механизм предоставления депозитных услуг клиентам. Банки смогут более адекватно прогнозировать риски и долгосрочно размещать ликвидные активы с меньшим уровнем кредитных рисков, что будет стимулировать рост объемов и снижение ставок по ипотечным займам.

Возросшая стоимость фондирования и сокращение ликвидности в конечном итоге приведут к росту ставок по ипотеке. Более того, уже сегодня некоторые банки объявили о повышении ставок по своим кредитным программам.

Тем временем 1 ноября в Барнауле Дмитрий Медведев заявил: "Ипотека должна быть более-менее доступная - не 15%, а в районе 6-7%".

Возможно ли это? Средняя ставка на уровне 6-7% даже не перекроет текущую инфляцию, не говоря уж о рисках и стоимости фондирования портфеля. Для поддержания ставки на таком уровне существует два пути. Во-первых, можно снижать стоимость фондирования кредитного портфеля (то есть опускать ставку рефинансирования), уменьшать инфляцию, а также менять методику выдачи средств с депозитов раньше срока погашения вклада (Минфин уже представил соответствующий законопроект), чтобы снизить уровень риска и сформировать четкую, прозрачную схему фондирования портфеля. Во-вторых, решением может стать субсидирование ставки со стороны правительства.

Более того, я считаю, что для снижения ставки до 6% нужно действовать сразу в двух направлениях, однако не могу не отметить, что оба этих способа не только очень затратны, но и трудноосуществимы в короткие сроки в текущих реалиях. Например, значительного снижения уровня инфляции быстро добиться практически нереально. Также отмечу, что жилье в Москве в среднем дорожает в год на 15-20%, поэтому брать ипотеку выгодно даже при ставке 13% годовых.

Нужно лишь помнить о простых правилах:

1) Валюта кредита должна совпадать с валютой заработка.

2) Ежемесячный платеж по кредиту не должен превышать 40% заработка.

3) Необходимо внимательно читать кредитный договор.

4) Обратите внимание на график платежей: сложив все платежи, указанные там, и отняв сумму, взятую в кредит, вы получаете общую стоимость кредита.

5) Задавайте вопросы сотруднику банка: он разъяснит вам все пункты кредитного договора.

6) Узнайте о комиссиях компаний-партнеров, через которых необходимо платить кредит.

7) Выясните про все дополнительные страховки, комиссии и стоимость сопутствующих услуг.

Скажу больше. В конце ноября был принят законопроект "О залоге", согласно которому, если стоимость заложенной квартиры из-за падения цен на рынке не покрывает всех обязательств должника перед банком, то "задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается". Из-за данных поправок банки изменят методику оценки залоговой стоимости имущества, вследствие чего возрастет сумма минимального первоначального взноса, а также снизится максимально возможная сумма кредита для клиента банка. Процедура выдачи займа не усложнится, однако политика риск-менеджмента банка абсолютно точно изменится и взять кредит будет сложнее. Все это говорит о том, что сейчас самое время брать ипотеку, если вы все еще сомневаетесь.

Никита Игнатенко, аналитик Инвесткафе

20/12/2011